Cómo declarar los ingresos del alquiler vacacional en la renta 2025

El nuevo panorama fiscal del alquiler vacacional en 2025

La gestión fiscal del alquiler vacacional en España ha experimentado una transformación radical en 2025. Los propietarios y gestores se enfrentan a un escenario de mayor transparencia y control, impulsado por normativas que buscan regularizar el sector. En este contexto, declarar correctamente los ingresos no es solo una obligación legal, sino fundamental para garantizar la rentabilidad de cualquier negocio de alojamiento de corta duración.

Con la implementación del NRUA y los nuevos modelos informativos, el cumplimiento tributario requiere ahora una atención meticulosa. En esta guía completa, analizaremos cómo declarar tus ingresos en la Renta 2025, qué gastos deducir para optimizar tu factura fiscal y cómo normativas como el Real Decreto 1312/2024 y la Orden VAU/1560/2025 afectan a tu actividad diaria. Prepárate para navegar con éxito en el nuevo ecosistema fiscal del alquiler vacacional.

Diferencias fiscales entre alquiler vacacional y de temporada

Para tributar correctamente en la Renta 2025, el primer paso es distinguir bajo qué categoría se sitúa nuestra actividad. La Agencia Tributaria diferencia claramente entre el alquiler vacacional (Vivienda de Uso Turístico - VUT) y el alquiler de temporada. Aunque ambos son de corta duración, sus implicaciones fiscales varían según la prestación de servicios complementarios.

El alquiler vacacional se considera generalmente como un rendimiento del capital inmobiliario, siempre que el propietario no preste servicios propios de la industria hotelera (como limpieza diaria, cambio de sábanas frecuente o restauración). Si se prestan estos servicios o se cuenta con una persona contratada a jornada completa para la gestión, la actividad pasa a tributar como actividad económica. Por otro lado, el alquiler de temporada (por ejemplo, para estudiantes o trabajadores desplazados por unos meses) no tiene la consideración de turístico y se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024, ambos tipos de arrendamiento deben contar con el NRUA (Número de Registro Único de Arrendamiento) para ser publicitados en plataformas.

Es crucial entender que, a efectos de la Renta 2025, los rendimientos de alquiler vacacional ya no disfrutan de la reducción del 60% (ahora 50% en nuevos contratos bajo la Ley de Vivienda) que sí tienen los alquileres de vivienda habitual. Todo el rendimiento neto tributará al tipo marginal del contribuyente.

Modelos fiscales obligatorios: El Modelo 100 y el Modelo 210

La obligación de declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de una vivienda de uso turístico depende de la residencia fiscal del propietario. La transparencia es ahora total gracias al Reglamento (UE) 2024/1028, que obliga a las plataformas a compartir datos con las autoridades fiscales de forma armonizada en toda la Unión Europea.

Para los residentes fiscales en España, el vehículo principal es el Modelo 100 (Declaración de la Renta). Los ingresos deben consignarse en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario. Es obligatorio declarar la totalidad de los ingresos brutos, pudiendo restar posteriormente los gastos deducibles que detallaremos más adelante. Es importante recordar que el periodo de declaración para el ejercicio 2025 se abrirá en la primavera de 2026, pero la planificación debe ser inmediata.

Para los no residentes (propietarios que viven en el extranjero pero tienen una propiedad en España), el impuesto correspondiente es el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), que se liquida mediante el Modelo 210.

• Residentes en la UE, Islandia o Noruega: Tributan al 19% sobre el rendimiento neto (pueden deducir gastos).
• Residentes fuera de la UE: Tributan al 24% sobre los ingresos brutos (sin posibilidad de deducir gastos).

Además de estos modelos de liquidación, no debemos olvidar las obligaciones informativas. El nuevo Modelo 1560, aprobado por la Orden VAU/1560/2025, obliga a los titulares de arrendamientos de corta duración a presentar un resumen anual de su actividad, vinculando cada operación al NRUA obtenido a través de la Ventanilla Única Digital.

Gastos deducibles: Maximizando el rendimiento neto de tu vivienda

Uno de los errores más comunes entre los propietarios es no aprovechar todas las deducciones permitidas por ley. Para que un gasto sea deducible en la Renta 2025, debe estar directamente relacionado con la obtención de los ingresos y estar debidamente justificado con facturas.

Los gastos se dividen en dos categorías: aquellos que se deducen íntegramente y aquellos que deben prorratearse según los días que la vivienda ha estado alquilada.

1. Gastos de Comunidad y Tributos: El IBI, las tasas de basuras y las cuotas de la comunidad de propietarios son deducibles. Sin embargo, si la vivienda solo estuvo alquilada 180 días al año, solo podrás deducir el 50% de estos importes anuales.
2. Seguros: Las primas de seguros de hogar, responsabilidad civil o impago de alquileres siguen la misma regla de prorrateo temporal.
3. Gastos de Gestión y Publicidad: Las comisiones de plataformas (como Airbnb o Booking), los honorarios de agencias de gestión como NRUA Manager y los gastos de marketing son deducibles al 100% por ser específicos de la actividad.
4. Intereses de Préstamos: Si la vivienda se compró con hipoteca, los intereses (no el capital amortizado) son deducibles en proporción al tiempo de alquiler.
5. Amortización del Inmueble: Este es el gasto "invisible" más importante. Se permite deducir el 3% del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición o el valor catastral (excluyendo el valor del suelo).
6. Suministros: Luz, agua, gas e internet pagados por el propietario durante los periodos de ocupación.

> "La correcta justificación de los gastos de amortización y gestión puede suponer un ahorro de hasta el 30% en la cuota final a pagar en el IRPF para los propietarios de viviendas de uso turístico."

Es fundamental conservar todas las facturas durante al menos cuatro años, ya que la Agencia Tributaria está intensificando las inspecciones en este sector, cruzando los datos del Modelo 179 de las plataformas con las declaraciones individuales.

El impacto del NRUA y el nuevo Modelo Informativo 1560

El año 2025 marca un antes y un después en la regulación del alquiler de corta duración en España. La implementación del Real Decreto 1312/2024 ha creado el Número de Registro Único de Arrendamiento (NRUA), una identificación obligatoria para cualquier vivienda que se ofrezca en el mercado de corta duración.

Este número no es solo un requisito administrativo para poder publicar anuncios; tiene una trascendencia fiscal directa. La Orden VAU/1560/2025 establece el Modelo 1560, una declaración informativa anual que deben presentar los propietarios. En este modelo se debe detallar:

• El número de días que la vivienda ha estado alquilada.
• La identificación de los arrendatarios (aunque esto ya se reporta en el registro de viajeros).
• El importe total percibido vinculado al NRUA.

La relación entre el NRUA y la fiscalidad es de control absoluto. Al estar el número vinculado a la referencia catastral y al titular en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, la Agencia Tributaria recibe de forma automática la información sobre la existencia de la actividad. Esto elimina la posibilidad de mantener alquileres "en la sombra". Además, el Reglamento (UE) 2024/1028 asegura que esta información fluya entre los estados miembros, evitando que propietarios no residentes oculten rentas obtenidas en territorio español.

Para los gestores y propietarios, el uso de herramientas tecnológicas que integren el NRUA y faciliten la generación de informes para el Modelo 1560 se ha vuelto indispensable. La automatización ya no es un lujo, sino una necesidad para cumplir con el calendario fiscal sin errores que puedan derivar en sanciones de hasta el 150% de la cantidad dejada de ingresar.

Calendario fiscal 2025 para propietarios y gestores

La gestión fiscal de un alquiler vacacional no es un evento anual, sino un proceso continuo. Para evitar recargos y sanciones, es vital marcar las fechas clave en el calendario de 2025 y 2026.

Es importante destacar que, aunque en 2025 estamos liquidando el ejercicio 2024, las nuevas normativas como la Orden VAU/1560/2025 ya empiezan a exigir registros detallados desde el 1 de enero de 2025 para la declaración que se presentará a principios de 2026.

Los propietarios deben realizar cierres mensuales de ingresos y gastos. Esto no solo facilita la presentación de los modelos trimestrales de IVA (si corresponden), sino que permite prever la carga fiscal de la declaración anual. Si los ingresos superan ciertos umbrales, es recomendable realizar pagos a cuenta para evitar sorpresas desagradables en el momento de presentar el Modelo 100.

Preguntas frecuentes sobre la fiscalidad del alquiler vacacional

1. ¿Tengo que pagar IVA por mi alquiler vacacional en 2025?

Solo si prestas servicios complementarios propios de la hostelería (limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama periódico, desayuno, etc.). En ese caso, deberás aplicar un 10% de IVA y presentar declaraciones trimestrales. Si solo alquilas el inmueble con limpieza a la entrada y salida, la operación está exenta de IVA.

2. ¿Qué ocurre si no incluyo el NRUA en mi declaración?

El NRUA es obligatorio según el RD 1312/2024. No incluirlo o no tenerlo puede impedir la presentación correcta del Modelo 1560 y alertar a la Agencia Tributaria sobre una actividad irregular. Además, las plataformas eliminarán los anuncios que no muestren un NRUA válido.

3. ¿Puedo deducir los gastos de una reforma realizada en 2025?

Las reformas pueden considerarse "gastos de conservación y reparación" (deducibles en el año, con el límite de los ingresos íntegros) o "mejoras" (se deducen vía amortización al 3% anual). La distinción depende de si la obra sirve para mantener el uso de la vivienda o para aumentar su valor o habitabilidad.

4. ¿Cómo afecta el Reglamento (UE) 2024/1028 a los propietarios particulares?

Este reglamento obliga a las plataformas digitales a verificar que los propietarios han obtenido el NRUA y a compartir datos de transacciones con las autoridades. Para el propietario, significa que la opacidad fiscal ha terminado y que la información sobre sus ingresos llegará a Hacienda de forma automática.

5. ¿Es obligatorio contratar a un gestor para el Modelo 1560?

No es obligatorio, pero sí altamente recomendable debido a la complejidad técnica de vincular cada reserva al NRUA y cumplir con los requisitos de la Orden VAU/1560/2025. Plataformas como NRUA Manager automatizan este proceso para asegurar el cumplimiento normativo.

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Cumplir con la normativa de la Renta 2025 y las nuevas obligaciones del Modelo 1560 no tiene por qué ser una pesadilla burocrática. En NRUA Manager, ayudamos a propietarios y gestores a automatizar la obtención del NRUA, gestionar el registro de viajeros y preparar toda la información necesaria para tus declaraciones fiscales.

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